บิ๊กตลาดสังหาฯปรับกลยุทธ์ชิงกำลังซื้อ “พฤกษาฯ"หันซบตลาดกลางบน ฟาก “แอล.พี.เอ็น.” หนีเปิดโครงการ“นอกแนวรถไฟฟ้า”พร้อมส่งโครงการใหม่ให้ถึงฝั่ง
เหตุใด ? ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งแบรนด์ดังและโนเนม ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการ ทั้งที่มีปัจจัยเสี่ยงรอบด้านรออยู่เบื้องหน้า ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่,กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ,การแข่งขันรุนแรง ,การระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ปัจจัยด้านการเมือง และส่งออกในปีนี้ที่อาจขยายตัวไม่ถึง 1%
สอดคล้องกับบทวิเคราะห์ของ “ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” ที่ว่า แม้ปี 2558 ตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงต้องเผชิญหน้ากับ “ความท้าทาย” อีกปี เห็นได้จากในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2558 ยอดการเปิดโครงการใหม่หดตัว 21.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ “อัตราจองซื้อ” ชะลอตัวจาก 40% เหลือ 30% เทียบกับ 2 เดือนแรกของปี 2557
แต่เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ ฉะนั้นในปี 2558 อาจจะยังเห็นการเปิดโครงการใหม่ โดยจะเน้นพื้นที่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นหลัก โดยคาดว่า ทั้งปีจะมีโครงการเกิดใหม่ประมาณ 1.08-1.12 แสนหน่วย “ลดลง” ประมาณ 1.4 - 4.9% เมื่อเทียบกับปี 2557
สำหรับที่อยู่อาศัยที่เป็นผู้นำตลาดในแถบกรุงเทพฯและปริมณฑล คือ “โครงการคอนโดมิเนียม” โดยคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 6.4-6.6 หมื่นหน่วย เทียบกับปีก่อนที่มีจำนวน 6.52 หมื่นหน่วย
ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม “ระดับไฮเอนด์”
ขณะเดียวกัน แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในปีนี้ ก็จะเปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน โดยผู้ประกอบการคอนโดจะหันมาทำ “แนวราบระดับบน” มากขึ้น เพราะต้องการหลีกเลี่ยงการแข่งขันในตลาดคอนโดที่อาจรุนแรงมากขึ้นในปีนี
++บิ๊กอสังหาฯ หันทำตลาดกลาง-บน
“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS บอกว่า แม้กำลังซื้อจะหดตัว หลังภาวะเศรษฐกิจในประเทศยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่ในปี 2558 บริษัทยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ประมาณ 70-75 โครงการ มูลค่ารวม 5.5-6.1 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมีที่ดินรองรับโครงการใหม่แล้วประมาณ 60 แปลง ที่เหลือจะทยอยซื้อเพิ่มเติม จากงบซื้อที่ดินที่เตรียมไว้ 1.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งใช้ซื้อที่ดินไปแล้ว 170 ล้านบาท
แต่จะเปลี่ยนเป้าหมายกลุ่มลูกค้าใหม่ โดยจะหันมาทำการตลาดที่อยู่อาศัยระดับ “กลาง-บน” มากขึ้น หลังพบว่า ยอดขายในช่วง 2-3 เดือนแรกของปี 2558 มาจากตลาดกลางและบน ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาท,บ้านเดี่ยวราคา 7-8 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ ราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป
ที่ผ่านมาบริษัทไม่ได้เน้นเปิดโครงการระดับแพงนัก แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ยังอ่อนแอ หนี้ครัวเรือนที่สูง และการแห่ไปเปิดโครงการระดับกลาง-ล่างจำนวนมากของผู้ประกอบการหลายราย ส่งผลให้ตลาดกลางและล่างที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท “ไม่ใช่ตลาดทำเงินในปีนี้”
ทั้งนี้การปรับตัวลงมาเล่นตลาดกลาง-บน ของผู้ประกอบการรายใหญ่ เริ่มมีมาให้เห็นแล้ว ฉะนั้นคงได้เห็นการแข่งขันที่สูงขึ้น ส่งผลให้ในปี 2558 มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน อาจอยู่ที่ 40-45% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่อยู่ 38%
“บริษัทใช้กลยุทธ์ยืดหยุ่นในการทำงานมาตลอดกว่า 10 ปี ดังนั้นไม่ว่าตลาดอสังหาฯจะมีทิศทางเป็นอย่างไร เราก็พร้อมปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ ถือเป็นข้อได้เปรียบของเราในการดำเนินธุรกิจที่แตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ”
“ประเสริฐ” ยังมองภาพรวมตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลปีนี้ว่า อาจเติบโตประมาณ 2-5% คิดเป็นมูลค่า 3-3.1 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2557 ที่อยู่ระดับ 2.93 แสนล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว (ใกล้รถไฟฟ้า) มูลค่า 7.5 หมื่นล้านบาท และตลาดทาวน์เฮ้าส์ 9.5 พันล้านบาท ที่เหลือเป็นตลาดคอนโด
สำหรับตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัด ยอมรับว่า ยังคงไม่ฟื้นตัว เนื่องจากเศรษฐกิจในต่างจังหวัดยังคงชะลอตัว หลังราคาสินค้าทางการเกษตร เช่น ข้าว และยางพารา ยังอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับ มีแนวโน้มเจะเกิด “โอเวอร์ซัพพลาย” เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายแห่ไปเปิดโครงการค่อนข้างมาก ฉะนั้นกว่าตลาดต่างจังหวัดจะฟื้นตัวคงต้องใช้เวลาอีก 2 ปี
“ปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอโอน หรือ Backlog ประมาณ 3.42 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ในปีนี้ประมาณ 2.28 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 48.6% ของเป้าหมายยอดขายและรายได้ทั้งปี 2558 ที่ 4.7 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ดีในปี 2557 บริษัทสามารถทุบสถิติสูงสุดทั้งรายได้และกำไรในรอบ 21 ปี โดยมีรายได้ 4.27 หมื่นล้านบาท และกำไรสุทธิ 6.65 พันล้านบาท”
++LPN โดดเล่น “นอก”แนวรถไฟฟ้า
“โอภาส ศรีพยัคฆ์” กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN บอกว่า ปีนี้ผู้ประกอบการแบรนด์ดังหลายค่าย คงปรับยุทธศาสตร์ไปทำตลาดกลางบน-มากขึ้น เพราะกำลังซื้อยังโตต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้เกิดการแข่งขันค่อนข้างสูง ฉะนั้นเราคงไม่โดดเข้าไปร่วมวงแน่นอน แต่จะปรับโมเดลใหม่ ด้วยการหันไปเปิดโครงการ “นอกแนวรถไฟฟ้า” เพราะยังไม่ค่อยมีผู้ประกอบการไปเปิดโครงการใหม่เท่าไหร่ สวนทางกับความต้องการที่มีค่อนข้างมาก
ท่ามกลาง “ขาลง” ของอุตสาหกรรม บริษัทคงจะทำเพียงโครงการขนาดเล็กที่มีราคาประมาณ 1 ล้านต้นๆ หรือราคาไม่ถึงล้านบาท โดยจะไม่ลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ 10-20 ไร่ เหมือนในช่วงที่อุตสาหกรรมอยู่ในช่วง “ขาขึ้น”
ฉะนั้นในปีนี้ ยังคงแผนเดิมที่จะเปิดโครงการใหม่ ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด 10-20 แห่ง มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท โดย 7 โครงการใหม่ ที่สรุปแล้วว่า จะเปิดตัวในปีนี้ ประกอบด้วย ลุมพินี ซีวิว ชะอำ มูลค่า 1,200 ล้านบาท, ลุมพินี ปาร์ค บีช ชะอำ มูลค่า 800 ล้านบาท, ลุมพินี เพลส หัวหิน ซอย 7 มูลค่า 510 ล้านบาท
นอกจากนั้น ยังมีโครงการ ลุมพินีวิวล์ นครอินทร์-ริเวอร์วิว มูลค่า 1,750 ล้านบาท, ลุมพินีปาร์ค เพชรเกษม 98 เฟส 2 มูลค่า 1,850 ล้านบาท, ลุมพินี ทาวน์ ชิป รังสิต-คลอง 1 เฟส 2 มูลค่า 3,600 ล้านบาท และโครงการลุมพินีคอนโดทาวน์ เทพารักษ์-ศรีนครินทร์ มูลค่า 1,600 ล้านบาท
ส่วนอีก 4 โครงการอยู่ระหว่างจัดหาที่ดิน โดยปีนี้ตั้งงบซื้อที่ดินประมาณ 4,000 ล้านบาท เน้นทำเลในกรุงเทพฯและปริมณฑล เทียบกับปีก่อนที่ใช้เงินซื้อที่ดินเพียง 500 ล้านบาท หลังสถานการณ์ทางการเมืองไม่สงบ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
“ตลาดคอนโดในปีนี้ยังคงเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ออกแนวไม่หวือหวาเหมือน 2-3 ปีก่อน ส่วนภาพรวมของการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ คงยืนระดับ 8.5 หมื่นหน่วย เทียบกับปีก่อนที่มีการเปิดโครงการใหม่ 7.8 หมื่นหน่วย โดยในช่วงที่ผ่านมาตลาดคอนโดมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 25% เป็น 50-60% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์” “โอภาส” ประเมิน
“กรรมการผู้จัดการแอล.พี.เอ็นฯ” ยังเล่าถึงเป้าหมายผลประกอบการในปีนี้ว่า แม้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่เชื่อว่า บริษัทจะมีรายได้และยอดขายประมาณ 1.6 หมื่นล้านบาท และ 2 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ เนื่องจากปัจจุบันมียอดรอโอน หรือ backlog แล้วประมาณ 1.86 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ดี แม้วันนี้เมืองไทยยังมีปัจจัยรอบให้ต้องระวัง แต่ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ เราทำได้สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน เหตุผลสำคัญเกิดจากสถานการณ์การเมืองที่มีความสงบ ทำให้ความเชื่อมั่นกลับมา เห็นได้จากยอดการเข้าชมโครงการของลูกค้าที่เพิ่มมากขึ้น
“โอภาส” ทิ้งท้ายว่า ปัจจัยที่อาจมีกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาฯ น่าจะเป็น “หนี้ครัวเรือน” ที่ยังอยู่ในอัตราสูง รวมถึงภาวะเศรษฐกิจในและนอกประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวตามที่คาดการณ์
แต่เราเชื่อมั่นว่า 6 เดือนหลังของปีนี้ ทุกอย่างจะเริ่มดีขึ้น โดยเฉพาะในฝั่งสหรัฐอเมริกา,ญี่ปุ่น และยุโรป ฉะนั้นเรื่องที่ติดขัดในครึ่งปีแรกจะเริ่มเดินหน้าได้ดีในครึ่งปีหลัง
++“แสนสิริ” ส่งแนวราบทุกราคาสู่ตลาด
“วันจักร์ บุรณศิริ” ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ หรือ SIRI กล่าวในทิศทางเดียวกันว่า แม้วันนี้ยังมองไม่ออกว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวเมื่อไหร่ แต่บริษัทยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่เช่นเดิม ขณะเดียวกันยังเตรียมจะปรับเป้าหมายยอดขายและรายได้เพิ่มขึ้น
โดยในปีนี้จะเปิดตัวโครงการใหม่ 47 แห่ง มูลค่ารวม 3.5 หมื่นล้านบาท เน้นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ครอบคลุมทุกระดับราคา ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด เนื่องจากในช่วงไตรมาสแรก มียอดขายแนวราบแล้วประมาณ 1.35 พันล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 30% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ถือเป็นตัวเลขที่สวย ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ
“บ้านเดี่ยวยังคงเติบโตต่อเนื่องจากปี 2557 ฉะนั้นเราคงเน้นที่อยู่อาศัยประเภทนี้เป็นหลัก โดยเราจะใช้เทคโนโลยีการสร้างแบบพรีคาสท์ (Pre cast) มาช่วย เพื่อให้สามารถสร้างโครงการได้เสร็จอย่างรวดเร็ว ทันต่อความต้องการของลูกค้า”
เขายังคาดการณ์แนวโน้มผลประกอบการในปีนี้ว่า ได้ขยับเป้าหมายยอดขายจาก 3 หมื่นล้านบาท เป็น 3.4 หมื่นล้านบาท ขณะเดียวกันยังเพิ่มเป้ารายได้รวม จาก 3.4 หมื่นล้านบาท เป็น 3.6 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันสามารถสร้างยอดรับรู้รายได้แล้วประมาณ 70%
นอกจากนี้ ในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ เตรียมจะเปิดตัวโครงการคอนโด The Monument สนามเป้า ซึ่งอยู่ห่างสถานี BTS สนามเป้า 300 เมตร มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท และจะเปิดโครงการคอนโดแห่งแรกที่เกิดจากความร่วมมือระหว่าง “แสนสิริ” กับ “บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์” หรือ BTS ภายใต้ชื่อโครงการ The Line (เดอะ ไลน์ จตุจักร - หมอชิต) มูลค่าโครงการ 5,600 ล้านบาท
--------------------------------------------
กูรูห่วง “กำลังซื้อหด” ถ่วง “ยอดขายใหม่”
“เทิดศักดิ์ ทวีธีรธรรม” ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.เอเชียพลัส บอกว่า ในปีนี้ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวดีขึ้นจากปีก่อน แม้แนวโน้มเศรษฐกิจภายในประเทศจะยังไม่สดใสมากนัก เนื่องจากความต้องการถูกอั้นไว้ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา จากปัญหาทางการเมือง แต่เมื่อการเมืองคลี่คลาย ความต้องการน่าจะกลับคืนมา
โดยในช่วง 6 เดือนแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไปได้ แต่ครึ่งปีหลังต้องรอดูปัจจัยทางการเมือง เพราะหากการเมืองไม่นิ่งจะส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรม ยกเว้นภาครัฐส่งแผนกระตุ้นเศรษฐกิจออกมา และเม็ดเงินเข้าสู่ระบบโดยเร็ว หากเป็นเช่นนั้นจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วง ! คือ แม้กำลังซื้อหด เศรษฐกิจไม่ฟื้น แต่ในปีนี้ผู้ประกอบการหลายรายแห่เปิดโครงการใหม่ๆ จำนวนมาก ทำให้ต้องมานั่งลุ้นว่า “กำลังซื้อใหม่” จะเติบโตสอดคล้องกับสินค้าใหม่ที่ออกสู่ตลาดหรือไม่ เนื่องจากในช่วง 6 เดือนหลัง เรามีความเป็นห่วงเกี่ยวกับปัญหาทางการเมือง
ผู้นำตลาดคือกลุ่มไหน? เขา บอกว่า น่าจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางบน หรือตั้งแต่ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เห็นได้จากยอดปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อที่มีค่อนข้างต่ำ ไม่เหมือน ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านและคอนโดระดับ กลางล่าง หรือราคาต่ำกว่า 3 บาท ที่ยังคงมีทิศทางไม่ค่อยสดใส เห็นได้จากปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
“ปีนี้ยอดขายของผู้ประกอบการอาจไม่เติบโตเท่าที่ควร แต่ในแง่ของรายได้จะขยายตัวมากกว่าปีก่อน เพราะมี backlog ของ 1-2 ปีก่อน รอบุ๊คค่อนข้างมาก ฉะนั้นหากใครชอบหุ้นอสังหาฯ แนะนำเล่นเป็นรายตัว เช่น หุ้น ศุภาลัย หรือ SPALI หุ้น พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS และหุ้น เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC” “เทิดศักดิ์” บอกอย่างนั้น
ด้าน “สุกิจ อุดมศิริกุล” กรรมการผู้จัดการ ดูแลสายงานวิจัยหลักทรัพย์ บมจ.หลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) หรือ MBKET แนะนำ “ลดน้ำหนัก” การลงทุนใน “กลุ่มอสังหาฯ” ซึ่งได้พูดมาตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา เนื่องจาก “ยอดขายและความต้องการ” น่าจะตกอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว” ความต้องการยังพอมีแต่ไม่ร้อนแรงเหมือน 2-3 ปีก่อน หลังเศรษฐกิจไม่ฟื้น และหนี้ครัวเรือนสูง
สำหรับภาพรวมของผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯ ในส่วนของ “กำไรสุทธิ” ยังไปได้ดี เนื่องจากมี backlog รอโอนในปีนี้ค่อนข้างเยอะ(กินบุญเก่า) แต่ในแง่ของ “ยอดขาย” อาจไม่ดีมาก เพราะว่าความต้องการซื้อมีไม่มาก ยิ่งปัจจุบันราคาอสังหาฯ ในระดับสูงความต้องการยิ่งน้อย
ส่วนตลาดที่ยังพอไปได้น่าจะเป็น “แนวราบ” โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ แต่สำหรับตลาดคอนโดอาจไม่ใช่ปีทอง เพราะสินค้ามีอยู่ค่อนข้างมากในตลาด สวนทางกับความต้องการที่ไม่บูมเหมือนก่อน อย่างไรก็ดีโครงการตามแนวรถไฟฟ้ายังคงขายได้ แต่คงไม่ได้ขายดีมากเหมือนก่อนที่เปิดจองเพียงไม่นานก็ขายหมด แต่จะออกแนวค่อยๆไป
“ตลาดอสังหาฯปีนี้ คงไม่ร้อนแรง (ย้ำ) โดยยอดขายจะทำได้ในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากสถานการณ์ต่างๆยังไม่เอื้อ ฉะนั้นแนะนำลงทุน หุ้น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN เพราะกำไรสุทธิของปีนี้จะอยู่ในเกณฑ์สูง สวนทางกับราคาหุ้นที่ยังไม่ไปไหน รวมถึงหุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN หลังมียอดรอโอนจำนวนมาก” “สุกิจ” พูดทิ้งท้าย
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น